AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
A Avaliação de Imóveis consiste em uma análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar
o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
A TCA Engenharia realiza avaliação de imóveis urbanos:
RESIDENCIAIS
Casas, apartamentos,
edifícios, etc.
COMERCIAIS
Lojas, salas comerciais, edifícios, galpões,
andares corporativos, etc.
INSTITUICIONAIS
Imóveis institucionais
em geral
TERRENOS
Imóveis que ainda não
possuem edificação e/ou qualquer benfeitoria
Alguns conceitos básicos:
■ CUSTO
É o total gasto, direta ou indiretamente, para aquisição ou produção de um bem.
■ PREÇO
É a quantidade monetária que determina a comercialização de um bem e está diretamente relacionado às partes que celebram a negociação. Leva em conta as capacidades financeiras, as motivações ou os interesses específicos do comprador ou do vendedor.
■ VALOR
É um conceito econômico que depende de fatores como as características do bem, utilidade e condições de oferta e procura.
■ VALOR DE MERCADO
É a quantia mais provável pela qual um bem pode ser negociado no mercado. Em economia, refere-se ao valor que um produto atinge no mercado, baseando-se na concorrência e na lei de oferta e procura.
Dessa forma, enquanto o preço é uma expressão monetária que define uma transação de um bem, de seu fruto, de um direito ou da expectativa de sua transação; o valor de mercado se trata da quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
Quais os fins da Avaliação de Imóveis?
A Avaliação de Imóveis pode ter diversas finalidades:
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Compra e venda de imóveis;
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Locação de imóveis;
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Revisional do valor de locação;
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Revisão de impostos, como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto para Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
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Controle e atualização patrimonial e contábil;
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Processos de fusão e incorporação;
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Acompanhamento de investimentos;
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Reordenamento patrimonial;
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Dação em pagamento;
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Garantias bancárias;
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Seguros;
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Inventários e partilha de bens;
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Solução de discordância em no levantamento dos bens em processos de separação ou divórcio;
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Avaliação de bens para leilões;
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Desapropriações;
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Usocapião
Para quem se destina as Avaliações de Imóveis?
As avaliações de imóveis se destinam a todos os interessados em determinar o real valor de mercado de um bem. Assim, as Avaliações de Imóveis são destinadas para:
■ REALIZAÇÃO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Determinar o valor de mercado de um bem elimina divergências nas transações imobiliárias e permite uma negociação justa para todas as partes de um negócio. Norteia as relações de compra, venda ou locação de imóveis.
■ EMPRESAS
A Avaliação de Imóveis é utilizada como ferramenta de controle patrimonial, seja para levantamento de bens ou atualização de patrimônio. Também pode ser utilizada para comprovação do valor de um bem em processos de fusão, cisão, ou incorporação.
■ ADVOGADOS/ESCRITÓRIOS DE ADVOCACIA
A apresentação de Laudo de Avaliação de Imóvel elaborado por um engenheiro de avaliações é prova com validade legal para comprovação do valor real de um bem. Assim, uma avaliação de imóveis pode auxiliar na defesa de seus clientes em litígio.
■ FINS DE REVISÃO DE VALORES DE IMPOSTOS COMO IPTU E ITBI
Os cálculos destes impostos levam em consideração a utilização do imóvel, bem como a sua destinação. O Laudo de Avaliação de Imóvel serve de documento comprobatório do valor real de mercado de um bem e permite contestar o valor definido como preço de venda do bem e solicitar a revisão dos impostos superestimados. A revisão de impostos é realizada primeiramente por via administrativa e, no caso de negativa, pode ser impetrada ação judicial.
■ PARTICULARES QUE QUEIRAM CONHECER O VALOR DE MERCADO DE SEUS BENS
Com a determinação do valor de mercado dos bens imóveis é possível definir a extensão do patrimônio e realizar um controle da valorização/desvalorização do bem ao longo tempo, o que permite antever as perdas econômicas e buscar as melhores oportunidades de negócio no mercado imobiliário.
O resultado final do processo de Avaliação de Imóveis é o Laudo de Avaliação de Imóveis, um relatório com fundamentação técnico e científica, elaborado por profissional de engenharia de avaliações, em conformidade com a Norma Brasileira de Avaliações (NBR 14.653).
O método preferencialmente utilizado para a determinação do valor de mercado será Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), que realiza o tratamento técnico dos elementos comparáveis constituintes da amostra, utilizando a estatística inferencial (Regressão Linear Múltipla).
Sobre a Norma Brasileira de Avaliações (NBR 14.653)
Atualmente, a Norma Brasileira de Avaliações de Bens (NBR 14.653) norteia todo o processo avaliatório de imóveis urbanos, imóveis rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, recursos naturais e ambientais e patrimônios históricos.
A NBR 14.653 fixa as diretrizes para avaliação de bens quanto a:
a) Classificação da sua natureza;
b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) Descrição das atividades básicas;
d) Definição da metodologia básica;
e) Especificação das avaliações;
f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
A NBR 14.653 - sob o título geral AVALIAÇÕES DE BENS – possui a seguinte subdivisão:
